0°C
Наш Ярославский регион является некой квинтэссенцией скандалов, связанных с еще не полностью «оприходованной» чужой собственностью. Судите сами. Муниципалитет Ярославля принимает вроде бы благое решение о присоединение к областному центру Ченцов и реализации проекта по расселению ветхого жилья. Но никакой информации об эффективности вложений в этот проект значительных бюджетных ресурсов никому не предоставляется.
Следующий вопрос также относится к земельным ресурсам: каким образом земельный участок МУП «Городское дорожное управление» в Ярославле был продан за 41 млн рублей при рыночной стоимости 209 млн? Повторная же оценка скорректировала эту сумму вообще до 332 млн рублей.
И, наконец, самый скандальный эпизод из жизни власти, который поможет ответить на вопрос: насколько эффективно расходуются бюджетные (читай — наши с вами) деньги чиновниками различного ранга. Это история теперь уже бывшего заместителя губернатора Александра Сенина, чья жена — владелец фирмы, участвующей в конкурсах ведомства, которым управлял ее супруг. Проверки по этому факту еще ведутся, но ответ на бытовом уровне очевиден. Да и господин Сенин неожиданно стал безработным.
Как видно, вопросы возникают вокруг бюджетных денег и общей собственности, которыми распоряжаются чиновники.
Но все это где-то там, я Ярославле. А что в Рыбинске с «чужим» имуществом?
Для начала попробуем посмотреть, что происходит с ценами на квартиры и аренду в нашем городе. Для этого в архиве самой известной городской «купи-продайки» были взяты номера за средину июля 2012, 2013 и 2014 годов, выбраны предложения открытого рынка о продаже, аренде нескольких аналогов. Далее были рассчитаны округленные средние значения. Отбор цен производился по критерию «от». Результат приведен в таблицах ниже.
Средняя цена предложения продажи по аналогам в тыс. руб.
| 2012 год | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная |
| Центр | 1 200 | 1 500 | 2 000 |
| 2013 год | |||
| Центр | 1 300 | 1 700 | 2 200 |
| 2014 год | |||
| Центр | 1 500 | 1 900 | 2 400 |
Средняя цена предложения аренды по аналогам в руб.
| 2012 год | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная |
| Центр | 5 000 | 7 000 | 9 000 |
| 2013 год | |||
| Центр | 6 000 | 8 000 | 10 000 |
| 2014 год | |||
| Центр | 7 000 | 9 000 | 12 000 |
Коэффициент капитализации в %
| 2012 год | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная |
| Центр | 5% | 6% | 5% |
| 2013 год | |||
| Центр | 6% | 6% | 5% |
| 2014 год | |||
| Центр | 6% | 6% | 6% |
Как видно из цифр, цены продажи и аренды отслеживают практически только инфляционную составляющую, и в городе нет скачков по спросу или предложению недвижимости. Качество предложений примерно одинаково, в большинстве своем, это еще советский жилой фонд, и вот здесь начинается интересное.
Практически все предложения нового жилья — в трехэтажных домах, построенных уже на готовых коммуникациях того же советского периода. Рыбинск утратил собственную строительную индустрию? Давайте разберемся.
На сайте администрации выложена программа «Переселение граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в городском округе город Рыбинск на 2013-2015 годы». В этом документе есть интересные цифры: общая стоимость затрат на это мероприятие составляет 157,9 млн руб., на которые подлежат расселению 125 помещений. Не трудно посчитать, что каждое помещение в среднем обойдется в 1 263 200 рублей, что практически соизмеримо с минимальными предложениями текущего открытого рынка на однокомнатную квартиру. Понятно, что это не стимул для серьезного строительного бизнеса. Может быть, есть какие-то другие стимулирующие программы? Нет, все остальное связано только с ипотекой или вторичным рынком. По крайней мере, на сайте администрации и его строительного подразделения ничего найти невозможно. Также как нет информации о недавно активно обсуждаемых проектах строительства нового микрорайона Пузырево поле и многоэтажных домов с социальной инфраструктурой в микрорайоне Прибрежный.
Тем временем возможным ответом на стагнацию рынка жилья и засилье трехэтажных бараков может быть вымирание Рыбинска и отток молодежи.
В чем причина: нет спроса на значительные объемы жилого фонда или за счет строительства убогих трехэтажек просто зарабатываются коммерческие деньги?
Не имея достоверной информации о наличии спроса, остановимся на втором предположении. Оно очевидно. В градостроительстве три этажа — это тот предел, за которым следует понятие многоэтажности. Стоимость исследований земельного участка, проектирования и самого строительства несоизмеримы между трехэтажками и домами выше трех этажей. Кроме того, у застройщика нет возни с серьезными грузоподъемными механизмами и прочей «технологией». Недорогие гости из наших бывших братских республик запросто перетащат все на себе, значительно снижая финансовые затраты строителей. Существуют и другие преференции для тех, кто не желает выходить за трехэтажный рубеж.
Но ведь Рыбинск должен быть заинтересован как в наращивании объемов капитального строительства, так и в снижении стоимости квадратных метров. В конце концов, это не только демографическая история, это городские налоги. Кроме того, рост предложения напрямую влияет на стоимость товара. Однако наши власти, выдавая разрешения на строительство, передавая земельные участки в аренду или собственность, не прописывают стимулирующих условий, а именно — строительство на коммуникатированных участках многоэтажных домов с учетом того, что наличие готовых коммуникаций делает земельный участок значительно привлекательнее для застройщика. И на этих же пятнах застройки можно возводить большое количество квадратных метров жилья.
Конечно, не все хотят жить в «муравейниках». Но для малоэтажного строительства в городе есть исторически сложившийся район с малоэтажной застройкой — левобережье. Но трехэтажные бараки растут, как грибы, во всех микрорайонах Рыбинска, на готовых коммуникациях, по сути, крадя у будущих поколений возможность жить и работать в родном городе. Преступная расточительность!
