Практическое пособие по формированию фонда капитального ремонта, организации и финансированию капитального ремонта многоквартирных домов Ярославской области в вопросах и ответах 

Начало здесь и здесь

Вопрос 12: Как принять решение о формировании ФКР?

Ответ: Для принятия решения о выборе способа формирования ФКР необходимо созвать общее собрание собственников помещений в МКД в соответствии с порядком, установленным ст.45 ЖК РФ. Вопрос о выборе способа формирования ФКР должен быть включен в повестку дня собрания.

Для принятия решения о выборе способа формирования ФКР необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Если собственники помещений выбрали способ формирования ФКР, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в МКД должны быть приняты еще несколько решений, указанных в ч.4 ст.170 ЖК РФ:

• о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт (размер взноса не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации);
• о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту не может быть меньше перечня услуг и (или) работ, предусмотренного для МКД региональной программой капитального ремонта, поэтому необходимо руководствоваться утвержденной региональной программой);
• о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (сроки проведения капитального ремонта (отдельных работ по капитальному ремонту) не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта для данного дома, поэтому необходимо руководствоваться утвержденной региональной программой);
• о владельце специального счета;

Владельцем специального счета могут быть выбраны:

• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное в одном МКД или в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать (большинство ТСЖ, объединяющих собственников помещений двух и более домов, не смогут быть владельцами специальных счетов);
• жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД;
• региональный оператор (ч.2 и 3 ст.175 ЖК РФ);
• о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет;
• специальный счет может быть открыт в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (ч.2 ст.176 ЖК РФ);
• информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети Интернет;
• если владельцем специального счета определен региональный оператор, то выбранный собственниками помещений банк должен осуществлять деятельность по открытию и ведению специального счета на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.5 ч.4 ст.170 ЖК РФ);
• если владельцем специального счета выбран региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора (п.5 ч.4 ст.170 ЖК РФ).

В случае если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), указанная организация:

• обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами (ч.1 ст.176 ЖК РФ);
• в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 ст.170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета (ч.1 ст.172 ЖК РФ).

В случае если владельцем специального счета выбран региональный оператор:

• собственники помещений в МКД должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено это решение (ч.5 ст.170 ЖК РФ);
• региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных ЖК РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами (ч.1 ст.176 ЖК РФ);
• региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 ст.170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ).

Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в МКД способа формирования ФКР на специальном счете является внесение Государственной жилищной инспекцией Ярославской области полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования ФКР в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.

В случае если собственники помещений в МКД не выбрали способ формирования ФКР или выбранный ими способ не был реализован в установленный законодательством срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого МКД на счете, счетах регионального оператора. Указанное решение принимается в течение тридцати дней с даты истечения установленного срока и в течение пяти дней с даты принятия решения направляется региональному оператору и собственникам помещений в МКД.

Региональный оператор обязан:

• предоставить в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области сведения о МКД, собственники помещений в котором формируют ФКР на счете регионального оператора;
• направить собственникам помещений в МКД и (или) лицам, осуществляющим управление МКД, проект договора о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом МКД (ч.3 ст.181 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, принявшие решение о формировании ФКР на счете регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способа формирования ФКР, решение за которых принял ОМС, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта (ч. 1 ст.181 ЖК РФ).

Обязательный порядок заключения договоров, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать. Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД.

Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.

Вопрос 13: Как изменить способ формирования ФКР?

Ответ: Способ формирования ФКР может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч.1 ст. 173 ЖК РФ), но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования ФКР.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования ФКР на специальном счете и переходе к формированию ФКР у регионального оператора:

• собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт (ч.4 ст. 173 ЖК РФ);
• решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства ФКР на счет регионального оператора (ч.6, ст. 173 ЖК РФ).

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования ФКР у регионального оператора и формировании ФКР на специальном счете:

• решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений;
• после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства ФКР на специальный счет (ч.5 ст. 173 ЖК РФ).

Условием при изменении способа формирования ФКР является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства ФКР на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту (ч.2 ст.173 ЖК РФ).

В исключительных случаях решение о прекращении формирования ФКР на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления. Например, если капитальный ремонт МКД, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в МКД не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления (ч.7 ст. 189 ЖК РФ).

Вопрос 14: На какие цели могут расходоваться средства со специального счета?

Ответ: Средства со специального счета всегда доступны для собственников помещений в доме и могут расходоваться на следующие цели:

• оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту, включая:
• в пределах суммы, сформированной за счет минимального размера взноса на капитальный ремонт — работ, предусмотренных ч.1 ст.166 ЖК РФ и ст.5 Закона ЯО № 32-з;
• сверх указанной суммы, если размер взноса по решению собственников помещений в МКД, превышает установленный субъектом РФ минимальный размер, — на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
• погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.